Москва без Лужкова (часть1)

Публичная беседа с Григорием Ревзиным в цикле «От первого лица»
Татьяна Малкина: Здравствуйте. У нас сегодня очередная встреча в рамках цикла публичных лекций, бесед от первого лица, организованных старейшим российским интернет-изданием Полит.ру. Если кто-нибудь присутствовал на каких-то предыдущих встречах, вы, наверно, удивлены, потому что у нас на сцене обычно есть ещё несколько собеседников. Но сегодня мы решили поэкспериментировать. В качестве морской свинки выступает наш гость, соло, без ансамбля, которого, наверно, особо представлять не надо. Григорий Ревзин, историк, искусствовед, архитектурный критик, журналист, колумнист, боец, невероятно привлекательный мужчина.
Григорий Ревзин: Как вы меня представили!..
Малкина: Как есть, вы не знали? Тема нашей сегодняшней беседы - это Москва без Лужкова. Коротко, просто, ясно, а может, и неясно, сейчас мы выясним. В порядке же эксперимента расскажу, как будет проходить наша работа. Григорий выступит с лекцией, или провокацией, а затем я в качестве контрольного идиота попробую позадавать ему вопросы, а тем временем я прошу, уважаемые зрители, у кого есть вопросы к Григорию, писать и передавать записки. У нас тут есть люди на первом ряду, которые готовы эти записки перехватывать и передавать мне. Итак, тема Москва без Лужкова, Григорий Ревзин.
Ревзин: Здравствуйте. Вообще я не то, чтобы имею большой опыт чтения лекций, вернее, он был очень давно, я легче пишу, чем читаю, так что вы меня извините, я скорее журналист, чем какой-то лектор и учёный. В принципе я архитектурный критик, и то, как изменится Москва с уходом Лужкова в этой области, более или менее понятно. Насколько я понимаю, архитектура на довольно длительный срок, на три, четыре, пять лет, прекратит своё существование как вид деятельности, поскольку Юрий Михайлович у нас был такой фанат архитектуры, а нынешняя администрация с большим увлечением к этому не относится. Но когда я подумал о Москве без Лужкова, я подумал о несколько более общих закономерностях развития, чем собственно те, которых касается архитектурная критика. И хотя я буду говорить о том, что, прежде всего, связано с архитектурой, но не буквально о стиле и конкретных архитекторах. На сегодняшний день существует довольно большое количество разнообразных рейтингов по оценке городов, более устойчивый рейтинг - это рейтинг дороговизны. Москва с 2005-го по 2008-й год занимала первое место в мире, а сейчас в разных самых лояльных рейтингах занимает от третьего до сорок седьмого места по уровню цены жизни. А по уровню комфортности, опять же, существует множество рейтингов, где Москва занимает место от двухсотого до самого лояльного шестьдесят седьмого, но это в рейтинге ста городов мира. Таким образом, мы имеем самый дорогой продукт, который одновременно является едва ли не самым плохим. То есть худший продукт за самые большие деньги. Это некоторый итог двадцатилетнего развития большого мегаполиса, который можно расценивать как некое наследие Юрия Михайловича и всех прошедших двадцати лет.
Малкина: По совокупности?
Ревзин: Да, и вопрос здесь, какие характеристики могут изменяться. Произошло это в результате некого развития. Вопросы о том, куда мы развивались, и какой был смысл этого развития, как ни странно, не настолько очевидны. В течение довольно длительного времени, с 1998-го года по нынешнее время, мы принимали генплан Москвы. Это была такая длинная операция, когда его первый раз сносили в 1998-м году, первый раз его заявили еще в 1985-м году, потом его несколько раз по-разному так и не утверждали, и вот его утвердили в 2010-м году, и сейчас его пересматривают. Главная претензия к этому документу заключалась в том, что было невозможно ответить на вопрос, каковы у нас цели развития, куда мы развиваемся, в чём смысл развития города. Вроде как план - или генеральный план предполагает, что обозначены какие-то цели, как это сказано. Там это отсутствовало, и на сегодняшний день по-прежнему не удаётся ответить на этот вопрос. Всё-таки смысл развития, которое мы претерпели, по крайней мере, в первой его части был в развитии города социализма, во второй - города капитализма. Что это означает в наиболее продвинутой из наших архитектурных теорий, теории Алексея Гутнова, средового города, последней на сегодняшний день крупной градостроительной идеи, которая была в Советском Союзе и в России? Город вообще-то не толерантен, то есть никак не реагирует на вопросы о том, какой в нём строй, социалистический, капиталистический, это совершенно неважно. Всё равно у него есть какое-то пространство, какие-то здания в нём, какие-то площади, и совершенно неважно, какой общественный строй. Тем не менее, выяснилось, что на практике довольно сильно это различается. В Москве социализма не было банков, не было офисов в достаточных количествах, не было магазинов и вообще диверсифицированной торговли. Та торговля, которая была, предполагала крупное снабжение через большие центры и совершенно не предполагала каких-то маленьких магазинов. Там не было гостиниц, и до сих пор их нет, там не было диверсифицированного рынка жилья, по сути всё, что предлагалось, сегодня попало в эконом-класс, находится в очень низких статусных категориях. Вот всего этого не было.
Малкина: Машин не было.
Ревзин: Там были машины.
Малкина: Пять.
Ревзин: Количество машин у нас росло, как вы знаете, на триста тысяч в год, и, соответственно, это привело нас к транспортному коллапсу. Фактически это и было развитие города, и в итоге этого развития мы получили ситуацию «самый плохой город за самые большие деньги». Собственно, вопрос - об экономической модели, которая за этим стояла, почему так произошло, откуда возникли такие странные результаты? Основной формой, через которую происходило развитие в Москве, являлся инвест-контракт. Инвест-контракт - это отношение между городом и девелопером по строительству любых квадратных метров. В целом за годы лужковского правления количество квадратных метров, которое было построено, оценивается примерно в сто миллионов. Значит, мы строили по пять миллионов в год, чуть меньше, наверное, девяносто, с учётом того, что сносилось, а, в основном это касается пятиэтажек, если мы говорим о больших количествах, то двадцать миллионов было снесено, в целом рост составил порядка шестидесяти миллионов. Это всё и было развитием города в строительном смысле. В своё время меня поразило это обстоятельство, я обсуждал правовые вопросы строительства с одним своим другом юристом, который мне в какой-то момент сказал: ты знаешь, всё, что известно относительно частной собственности земельной в законодательстве, вообще не имеет отношения к Москве. Например, если бы ты закончил юридический факультет и написал диссертацию о земельном законодательстве, о законодательстве в области недвижимости, то дальше, войдя в Москву, ты просто не поймёшь ничего.
Малкина: Практика не имеет отношения или московское законодательство?
Ревзин: И московское законодательство, и практика.
Малкина: Это не имеет никакого отношения к общему законодательству?
Ревзин: Да. Сейчас мы, собственно, присутствуем, скажем, в последние три месяца, при земельной революции в Москве, поскольку Собянин устроил комиссию по пересмотру инвест-контрактов, тех, которые ещё не реализованы. Всего этих контрактов тысяч 115, и соответственно, идея заключается в том, чтобы из них 35 начали реализовываться, и будут реализовываться, из них какое-то количество спорных, и точно половина будет заморожена. Чтобы понять масштаб трансформации, это заключённые в прошлом администрацией инвест-контракты примерно на сорок миллионов квадратных метров жилья. Всего в Москве двести миллионов на сегодняшний день. То есть пятая часть всей недвижимости, которая есть в городе, прямо сейчас отменяется. Что такое природа инвест-контракта? Это очень специфический объект. То есть, в принципе, частная компания строит частное здание, это может быть жильё, это может быть офис, это может быть склад, неважно что, и оно дальше продаётся на рынке частным же людям. Таинственным образом же любое частное здание в Москве, которое строится, требует постановления правительства Москвы. Если посмотреть, сколько этих постановлений - на каждое здание, которое было построено, выпускается постановление. В принципе это таинственная вещь: частный человек на частной земле построил частный дом, причём тут правительство, откуда оно возникло?!
Малкина: А где оно возникло?
Ревзин: Требуется постановление правительства Москвы, чтобы ему разрешить это сделать.

Малкина: А как это вышло?
Ревзин: Сейчас я объясню. Предположим, некая компания купила землю, то есть не купила, она получила её в аренду, поскольку земля в Москве не продаётся, за исключением одной территории, это остров «Красный Октябрь», где московская территория не находится в частной собственности. У них есть права аренды, они могут быть на 50 лет и на 99 лет. Предположим, там сделан проект, дальше по каким-то причинам человек решил этот проект не реализовывать и продать этот актив. В принципе, если вы сейчас зайдёте в интернет, и наберёте продажа инвест-контрактов, то вы найдёте некоторое количество объявлений, порядка тысячи, по поводу тех инвест-контрактов, которые можно сегодня купить в Москве. Но купив этот актив, вы одновременно с этим не можете начать строить здание. Это невозможно: вы должны заключить новый инвест-контракт с городской управой, с центральным правительством, уже на вашу фирму.
Если вы ничего не поменяли в том, что было заключено до этого, то в принципе дальше вы должны пройти всего двести восемьдесят согласований. Если у вас произошло какое-то изменение функций, объёмов или ещё чего-то, то количество согласований увеличивается до пятисот двадцати.
На сегодняшний день по данным правительства Москвы, если всё работает как часы, то есть вы подаёте - немедленно, по регламенту, у вас берут на согласование, всё начинает работать, то
все согласования занимают триста четыре дня.
А если кто-то вовремя не положил бумажку, то дольше.
А по мнению архитекторов, соответственно, девелоперов, это занимает пятьсот двадцать дней при условии, что всё в порядке.
В процессе этих согласований вы всё время вступаете с правительством Москвы в разнообразные отношения. В чём как бы экономический смысл происходящего? Если вы посмотрите на объекты недвижимости, то они у нас имеют очень сложную структуру собственности. Смотрите, квартиры находятся в частном пользовании, то есть это частная собственность, и они свободно продаются на рынке. Дома вообще не являются объектами собственности, вернее, они являются объектами собственности с непонятными субъектами, у них в качестве субъектов заявлены все, кто в них живут. Они могут сформировать единый субъект в виде того же самого товарищества собственников жилья, могут его не формировать, они всё равно являются собственниками по законодательству. Соответственно, этот дом нельзя продать, он вообще не имеет никакого хождения на рынке, а земля, на которой стоит этот дом, вообще не продаётся, она просто является государственной собственностью всегда и может находиться только в аренде. То есть у нас получается очень сложная система собственности и очень сложный тип актива. Дальше, если попытаться понять, как же это функционирует, то окажется, что это невозможно описать с точки зрения рыночной экономики, но это прекрасно описывается с точки зрения экономики феодальной. Вот у вас есть феод, земля, надел, дальше вы его отдаёте в аренду, это то, что характерно для среднего периода средневековья, то, что называлось субинфеодализацией, когда всё заранее отдают более мелким вассалам, соответственно, землю в пользование, и далее они изготавливают с помощью этой земли некий продукт, который уже вращается на свободном рынке. Когда мы говорим, что у нас феодализм, то это не метафора, это не описание дикости, а это очень буквальный процесс, по тому, как устроена собственность, и по тому, как она дальше работает. Собственно, то, что делало московское правительство в течении двадцати лет, - это продажа своего права распоряжаться землёй на свободном рынке для покупателей. Что здесь происходит, какие процессы для этого характерны? Значит, имеются на этой земле жители, они сами по себе в этом процессе никак участвовать не могут, они скорее являются осложняющим обстоятельством, поскольку, если бы она была совсем чистая, то её было бы легче продавать. Но они живут в своих домах и в своих квартирах, то есть они вынесены из этого процесса. Продаются те права, которые возникают у правительства по отношению к общественным благам. То есть это, собственно, сама территория, где это всё находится, это развитие этой территории. То есть некие версии будущего, которые здесь возникают, это экология. То есть состояние этой территории, это культура, исторические памятники, историческая память, которая на этой земле, это всё предметы заботы, ещё коммуникации, транспортные и инженерные, соответственно, предметы заботы, который частный человек не может решить, и жители к этому отношения не имеют. И собственно, гениальность, я собственно, другого слова не подберу, Юрия Михайловича Лужкова заключалась в том, что все эти обременения, все обязательства правительства по заботе о гражданах, были переведены в коммерческую плоскость. То есть с каждой из них было придумано, как получать доход, и каждую из них было придумано, как продавать. Это совершенно потрясающий ход. Но, собственно, придумано как: заново был изобретён феодализм. Я бы даже сказал, что те процессы, которые очень характерны для феодализма, то есть когда у нас есть община, которая живёт на земле, и у неё есть какие-то исторические права на эту землю, и есть феодал, которому земля принадлежит по праву, между ними возникают конфликты, и, собственно, процесс этот называется «огораживание». Это хорошо нам известная история с Англией ХIII - ХVIII века. И, собственно, то, что происходило в Москве с посёлком «Речник», - это был такой яркий момент огораживания, вот в буквальном смысле - сгона с территории для получения на ней дальше коммерческих прав. Собственно, главный ресурс заключался в территории, в тех самых квадратных метрах, которые можно было продавать. Вторая гениальная схема, которая здесь возникала, заключалась в том, что в самом городе не было денег на то, чтобы это покупать. И приблизительно в 1998-м году Владимир Ильич Ресин у нас прямо заявил, что с деньгами любой дурак построит, а вот без денег постройте. Идея была в том, чтобы в Москве создавать тот продукт, который должна была покупать вся страна. И смысл в данном случае заключался в изготовлении квадратных метров, которые являются, по сути, просто коммерческим активом.
Это очень интересная архитектура в том смысле, что у неё нет иных функций использования кроме, как быть такой банковской ячейкой, развёрнутой просто в пространстве.
То есть, просто производством квадратного метра. У нас возникло большое количество домов, примерно двадцать миллионов квадратных метров, то есть действительно большое количество, которое, по сути, никогда не использовалось, там никто не жил. Они являлись инвестиционными квадратными метрами, которые просто куплены и построены для того, чтобы деньги не портились.